דירתי - בית חם לרכישה ומכירה של דירות

בחודש 8/2007 קרסה חברת הבנייה חפציבה והותירה אלפי רוכשי דירות חדשות בפרויקטים שלה ברחבי הארץ ללא הדירות שרכשו וללא החזר כספי. נשאלת השאלה מדוע אותם אלפי אזרחים תמימים שנפגעו באופן קשה כתוצאה מקריסת חברת חפציבה לא הבטיחו את עצמם מראש במקרה של קריסת החברה.

בראש ובראשונה ניתן לומר כי מרבית הרוכשים מחברת חפציבה כלל לא השתמשו בשירותיהם של עורכי דין מטעמם בעת רכישת הדירות והסתפקו בתשלום לעו"ד של הקבלן שכלל אינו מייצג אותם, מה שהוביל לכך שהם חתמו על חוזים גרועים במיוחד שאינם מבטיחים את כספם במקרה של פשיטת רגל של חברת חפציבה ובנוסף לא הייתה להם אחריות לעסקה.

חשיבות שכירת עורך דין מטעמכם

רוכשים רבים רואים לנגד עיניהם תשלום גבוה שגובה מהם הקבלן עבור שכר טרחת עורך דינו בסך כ- 1.5% משווי הדירה ומתפתים בעקבות זאת שלא לקחת עו"ד מטעמם בעסקה. יובהר כי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג אתכם! התשלום שלכם ישירות לעורך הדין של הקבלן זהו נוהג קלוקל שהשתרש מזה שנים רבות ויש לתקן עניין זה בחקיקה שהמחיר שתשלמו עבור הדירה יהיה ישירות לקבלן ולא לבעלי מקצוע מטעמו. עד שהחוק יתוקן עליכם להבין כי ללא ייצוג של עורך דין מטעמכם אתם עלולים למצוא את עצמכם מול שוקת שבורה.

חוק המכר- הבטחת השקעות של רוכשי דירות

במדינת ישראל קיים חוק מאז שנות ה- 70 שעוסק בהבטחת השקעות של רוכשי דירות מקבלן ועל הקבלן לקיים אותו במלואו ללא סטייה. העניין הוא שחלק מהקבלנים מנצלים את אי ידיעת הרוכשים הלא מיוצגים את החוק בכדי שלא לפעול על פי חוק זה. יצוין כי גם חוק זה אינו מושלם וכפי שיובהר להלן במיוחד לאור לקחי חפציבה יש לערוך בו מספר שינויים. עד שלא יבוצעו השינויים הנדרשים בחקיקה, עליכם רוכשי הדירות לדעת כי בסופו של יום, עסקת רכישת דירה מקבלן אי עסקה רצונית עליה חותמים שני צדדים, אתם והקבלן. משכך ניתן להבטיח את כספכם בצורה טובה יותר מחוק המכר וזאת באמצעות חתימה על חוזה מתאים.

בטוחות על פי חוק המכר

חוק המכר הבטחת השקעות של רוכשי דירות, בנוסחו כיום, קובע כי על הקבלן ליתן לכם אחד מ- 5 ביטחונות להשקעתכם בדירה (הבטוחות הם להבטחת ההשקעה בלבד ולא להפרות אחרות של החוזה ע"י הקבלן אם יהיו). הביטחונות הם: ערבות בנקאית, ביטוח, משכנתא, הערת אזהרה ורישום הנכס על שמכם. בכל אחת מהבטוחות תבקשו שתהיה צמודה למדד (החוק בנוסחו כיום אינו מחייב זאת אך זכותכם לעמוד על כך).

ערבות בנקאית

מבטיחה החזר של הכספים ששילמתם לקבלן במקרה של פשיטת רגל מטעמו. ערבות זו אינה מבטיחה זיקה שלכם לדירה אותה רכשתם. מה שאומר שבמידה והקבלן יפשוט את הרגל תקבלו את כספכם בחזרה אך לא את הדירה. יודגש כי ערבות זו אינה מוספים פיצוי על כך שלא קיבלתם את הדירה או שהקבלן הפר את החוזה ואתם נאלצים לתבוע אותו. דבר זה יצטרך להיות בנוסף ואינו מובטח במסגרת הערבות. עליכם להקפיד לקבל את טפסי הערבות המקוריים שבהם מופיעים הפרטים המדויקים של הדירה אותה רכשתם, על מנת שאם באחד הימים יפשוט הקבלן את הרגל תוכלו לקבל את כספכם מהבנק, זאת באמצעות הטפסים אלה.

דירטיפ: במידה ויש לטובתכם ערבות בנקאית והקבלן יציע החלפתה בהערת אזהרה, ניתן להסכים לכך ובלבד שבעת רישום ההערה לא יהיה על דירתכם שום שיעבוד או עיקול לטובת הבנק המלווה.

ביטוח

על הקבלן לבטח את עצמו בפוליסת ביטוח לטובתכם. בדומה לערבות בנקאית, אם יפשוט רגל הביטוח יחזיר לכם את מה ששילמתם לקבלן. אם בחרתם בבטוחה זו תדאגו לקבל מחברת הביטוח אישור שהפוליסה בגובה הכספים ששילמתם שולמה מראש.

משכנתא

הקבלן ייקח הלוואת משכנתא לטובתכם על הדירה. תדאגו שהלוואה זו תירשם כמשכנתא ראשונה לטובתכם, זאת להבטחת כספי השקעתכם בדירה.

הערת אזהרה

בטוחה נפוצה שניתנת על ידי הקבלן היא רישום הערת אזהרה לטובתכם הרוכשים. היתרון שלה שהיא יוצרת זיקה ביניכם לבין הדירה אותה רכשתם, אך רישום זה יכול להתבצע רק אם המצב המשפטי של הדירה מאפשר זאת, ומדובר בדרך כלל רק לאחר שלב מתקדם בבניה. יש להקפיד בעת רישום ההערה כי הנה קודמת לשעבודים ו/או עיקולים שיש על הדירה. לדוג', כאשר קבלן משתמש בבנק לליווי הפרויקט ככל הנראה זכותו תגבר על זכותכם, במידה והיא מוקדמת בזמן ולכן תהיה לבנק עדיפות עליכם אם הקבלן יפשוט את הרגל. אם כך הדבר יכול ותצטרכו להסתפק בערבות בנקאית.

רישום הדירה על שמכם

להקפיד שהרישום על שמכם יהיה נקי מכל שיעבוד ו/או עיקול ו/או חוב. מדובר בזכות החזקה ביותר אם ניתנה ואומרת שהדירה או חלק מהנכס שלכם בלבד.

אם בחרתכם באחת מהערבויות הבאות: הערת אזהרה, משכנתא או רישום הדירה עליכם לשלם לקבלן לפי קצב התקדמות הבניה בלבד ועל פי חוק ולא לפי דרישה אחרת של הקבלן. קצב התשלומים יבוצע כדלקמן:

40% עם גמר תקרה של קומת העמודים.

20% עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה

15% עם גמר טיח פנים

15% עם גמר טיח חוץ/ חיפוי חוץ

10% עם מסירת הדירה

לקחי חפציבה- בטוחה החל מהשקל הראשון

אחת הבעיות עם החוק בנוסחו כיום הנה שהקבלן מחויב ליתן לכם את הבטוחה רק לאחר תשלמו 15% מערך הדירה, מה שעלול להיות חמור ביותר עבורכם אם לדוג' שילמתם מקדמה על הדירה בסכום זה ולאחר מכן פשט הקבלן את הרגל. במצב זה תיוותרו ללא סכום גבוה ביותר שיכול להגיע לכמה עשרות ואף מאות אלפי שקלים. לכן עליכם לדאוג כי בכל חוזה שלא יהיה, לקבל בטוחה מהקבלן כבר מהשקל הראשון שאתם משלמים לו.

דירטיפ: להקפיד לא להסכים לשחרר את הבטוחות בחזרה לקבלן עם קבלת החזקה בדירה וזאת כל עוד הדירה לא נרשמה על שמכם כשהיא נקייה מכל חוב שעבוד או עיקול וזאת על פי חוק.

לקחי חפציבה- תשלום ישירות לח'ן הליווי

בנק מלווה נותן גב כלכלי לפרויקט ובמידה והקבלן ישפוט את הרגל, לפי בחירת הבנק הפרויקט ימשך באמצעות קבלן אחר שימנה הבנק או שתקבלו את כספכם בחזרה. עליכם לבדוק היטב כי כל שקל שתשלמו לפקודת הפרויקט ייכנס ישירות לחשבון הספציפי של הבנק המלווה, על מנת שאם בעתיד תצטרכו לקבל את הערבות, ישלם לכם הבנק. קרו מקרים עם קבלנים לא אחת (גם בקריסת חפציבה), שהם לא העבירו את התשלומים של הרוכשים לבנק המלווה או העבירו אותם לחשבון אחר! בעיה נוספת כשיש בנק מלווה היא שאם הקבלן נקלע לקשיים הבנק יעכב את הפרויקט עד מכירה של מלוא הדירות. בנוסף במידה ותהיה פשיטת רגל של הקבלן, מדובר בהליך משפטי ארוך עד אשר הבנק ישחרר עבורכם את כספי הערבות או כאמור ימשיך בבניית הפרויקט.

שם פרטי:

שם משפחה:

שם חברה:

טלפון:

פקס:

דוא"ל:

הודעה:

הצטרף למאגר הלקוחות

אזורים:

תחומי עניין:

חוזים

קבלת מידע נוסף