ישנם מסלולים לזכאים על פי קריטריונים שמשתנים מעת לעת ע"י המדינה ולפעמים המדינה כדי לעודד אתכם לרכוש באזור מסוים יוצאת במבצע של הטבות בשווי עשרות אלפי שקלים. זכאויות אלו ניתן לקבל בכל הבנקים כמו מסלולים לעולים חדשים, נכים, ומסלול לרכישת דירה ראשונה. לעיתים המשכנתאות בשוק החופשי במועד לקיחת ההלוואה טובות יותר אף מאלו של הזכאים ומשכך מומלץ לכם לבדוק את נושא הזכאות במקביל לבדיקה בשוק החופשי של מה שתוכלו להשיג.
דירטיפ: התמקחות היא מילת המפתח. כשאתם נכנסים לבנקים השונים וקיבלתם הצעה אטרקטיבית יותר בבנק אחר לא להתבייש לספר על ההצעה ולבקש שהבנק ייתן הצעה טובה יותר.
באיזה בנק לבחור
תנאי השוק משתנים בכל עת ולכן בנק שנתן להוריכם או לחברים שלכם את הלוואת משכנתא עם הריבית הטובה ביותר לפני שנה או חודשים ספורים, לא בהכרח יהיה במועד שאתה לוקחים ההלוואה אטרקטיבי. לעיתים יוצאים בנקים במבצעים של הלוואות משכנתא ויש לעקוב אחר נושא זה. תבינו שבנקים מרוויחים מהלוואות ולפעמים הם לוקחים הלוואות כדי לתת לכם הלוואות. באופן זה יכול בנק ל"התקע" עם סכום כסף גבוה שהוא משלם עליו ריבית וכדי להיפטר ממנו הוא יצא במבצע ויתן לתקופה מוגבלת ריבית טובה על הלוואת משכנתא.
איזה סכום ללוות
על מנת לענות לשאלה זו תצטרכו לערוך חישוב מסודר של כל ההוצאות שיהיו לכם ברכישת הדירה: תשלומים, מיסים, עו"ד, שיפוצים, הובלה, ריהוט ועוד ומתוך מחיר זה בניכוי ההון העצמי שיש ברשותכם תדעו כמה עליכם ללוות מהבנק למשכנתאות.
סכום ההחזר החודשי
ראוי להדגיש כי על פי ניסיון העבר של נפגעי המשכנתאות שלא עמדו בהחזרי הלוואות המשכנתא והבנק מימש את דירותיהם על מנת להחזיר את החוב, התגלה נתון כזה שעדיף לא להתחייב להחזר הלוואת משכנתא של יותר מ- 30% מסך הכנסות המשפחה. לדוג' בני זוג המשתכרים יחדיו סך של 12,000 ₪ ויש להם שני ילדים קטנים התחייבו להחזר הלוואת משכנתא של 5,000 ₪ לחודש. לדאבונם פוטר הבעל מעבודתו, מה שגרע מהכנסת המשפחה סך של 6,000 ₪ בחודש. ברור גם לכם כי מסכום של 1,000 ₪ בחודש (הכנסת המשפחה לאחר פיטורי הבעל בניכוי החזר משכנתא חודשי) לא תוכל המשפחה הזו להתקיים ותאלץ למכור הדירה כדי להחזיר ההלוואה.
מסלולי הלוואות משכנתא בבנקים
הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד
הריבית נקבעת בעת לקיחת ההלוואה ונותרת ללא שינוי לאורך כל תקופת ההלוואה. התשלום החודשי משתנה על פי השינוי במדד המחירים לצרכן. ניתן לומר כי בעשור האחרון השינוי במדד הוא עליה ממוצעת של כ- 1%- 0 בשנה, סכום שיש להתחשב בו ולהוסיפו לריבית הקבועה. מכאן עולה שתשלום זה יציב כל עוד אין אינפלציה (מצב שבו מדד המחירים לצרכן עולה בצורה משמעותית). חסרון נוסף של הלוואה זו שאם תרצו לפדות אותה לפני הזמן תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם לבנק בגין הפסד הבנק רווחים נוספים על ריבית שהיה אמור להרוויח מהלוואה זו.
הלוואה צמודה לדולר/ יורו
הלוואה בריבית קבועה בתוספת הצמדה לשער הדולר/ יורו במקום הצמדה למדד.
הלוואה בריבית קבועה
הלוואה שהריבית בשיעור גבוה יחסית (כ- 7%) שנתי אך יתרונה בכך שאתה יודע במדויק איזה סכום תחזיר מדי חודש ובסוף תקופת ההלוואה. הסיכון של תחזית לא טובה יורד אל מול הריבית היחסית גבוהה מלכתחילה.
דירטיפ: נסו לשלב בין מספר מסלולי משכנתא, כמו בהשקעות, על מנת לפזר את הסיכון.
הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד
יתרונותיה בכך שהריבית נמוכה יותר בתקופה הראשונה של החזר ההלוואה. בנוסף ניתן לאורך תחנות בדרך להחזיר את מלוא ההלוואה ללא עמלת פירעון מוקדם. חסרונותיה גלומים בכך שכל מספר חודשים/ שנים הריבית משתנה בהתאם לתחנות היציאה שקבעתם מראש. השינוי בריבית יהיה לרעתכם ויהיה בדרך כלל גבוה ממחיר השוק של הריבית המוצעת ללווי משכנתאות באותה תקופה נתונה. הלוואה בריבית משתנה עדיפה למי שרואה את האפשרות שיחזיר בתוך תקופה קצרה יותר את ההלוואה.
הלוואה שקלית
נקבעת על פי הריבית השקלית בשוק ומשתנה על בסיס ריבית הפריים. יתרונה בכך שאינה תלויה במדד המחירים לצרכן ואין בה עמלת פירעון מוקדם.
ראשי 