חוזה המכר של הקבלנים הנו חוזה ארוך ומסועף שיש בו בדרך כלל מספר רב של עמודים. חוזה זה מבליט את הפער העצום שיש בין הקבלן לרוכשים, בין מבחינת הידע על העסקה ובין מבחינת ההגנות המשפטיות לקבלן וחוסר ההגנות לרוכש. במאמר זה ננסה לתת מספר פתרונות להכנסת יותר איזון בחוזה ובעיקר דאגה לכם הרוכשים באמצעות סעיפים שמגנים עליכם מפני כוחו העדיף של הקבלן.

 

 

מחיר הדירה חייב להיות סופי ומוגדר על מנת שתדעו כמה אתם משלמים עבור הדירה. יש לבדוק היטב כמה הקבלן דורש שתשלמו עבור הפרמטרים הבאים, או שמא הם נכללים בחוזה: תשלום לעו"ד של הקבלן, מע"מ, הוצאות פיתוח, דוד שמש, חנייה, רישום הדירה על שמכם, רישום הערת אזהרה על שמכם, חיבור מונה מים, חיבור מונה חשמל, חיבור מונה גז.

 

 

במדינת ישראל קיים חוק מאז שנות ה- 70 שעוסק בהבטחת השקעות של רוכשי דירות מקבלן ועל הקבלן לקיים אותו במלואו ללא סטייה. העניין הוא שחלק מהקבלנים מנצלים את אי ידיעת הרוכשים הלא מיוצגים את החוק בכדי שלא לפעול על פי חוק זה. חוק המכר הבטחת השקעות של רוכשי דירות, בנוסחו כיום, קובע כי על הקבלן ליתן לכם אחד מ- 5 ביטחונות להשקעתכם בדירה (הבטוחות הם להבטחת ההשקעה בלבד ולא להפרות אחרות של החוזה ע"י הקבלן אם יהיו). הביטחונות הם: ערבות בנקאית, ביטוח, משכנתא, הערת אזהרה ורישום הנכס על שמכם. בכל אחת מהבטוחות תבקשו שתהיה צמודה למדד.

 

 

יש להקפיד כי מעבר לבטוחות שאתם מקבלים מהקבלן, קצב התשלומים יהיה על פי התקדמות הבנייה בפועל. מומלץ לנסות לדחות ככל היותר וכמה שיותר תשלומים קרובים ככל האפשר למועד קבלת הדירה. כך במידה והקבלן פושט את הרגל, אתם השקעתם פחות כסף בפרויקט ולמרות הבטוחות שיבטיחו קבלת החזר כספי ההשקעה שם לוקח זמן רב ובדר"כ תקבלו את הכסף חזרה ללא ריבית והצמדה, כסף שלא שילמתם עדיין נשאר בכיס ויכול לשמש למטרות אחרות אם כך קרה.

 

 

כל ההבטחות של הקבלן ואיש המכירות מטעמו כולל מה שהוצג בפניכם בחומר שחולק לכם ובדירה לדוגמא, תקפידו שאלו ייכנסו לדירה ולמפרט ויירשמו במפורש. במידה ולא תעשו זאת דעו לכם כי יהיה קשה עד כמעט בלתי אפשרי להוסיפם לאחר חתימת החוזה.

 

 

עליכם להקפיד כי יירשם באופן מפורש מועד מסירת החזקה בדירה וכי כל איחור במסירה מעבר לחודשיים שלושה יזכה אתכם בפיצוי מהקבלן. גובה הפיצוי צריך להיות בגובה בגובה דמי השכירות שניתן היה לגבות על הדירה החדשה שרכשתם ויכול לשקף גם החזר ריבית על הכסף ששילמתם לקבלן עד כה.

 

 

לוודא כי יירשם בחוזה מועד רישום הדירה על שמכם. גם אם מדובר בתקופה של שלוש שנים לדוג' עדיין זו תהיה מסגרת זמן מחייבת לקבלן. בדר"כ קבלנים מעדיפים לרשום טווח זמן לאחר פרצלציה ו/או רישום בית משותף ובעצם הזמן פרוץ ולא ידוע.

 

 

רבים הרוכשים דירה מקבלן שרוצים להתאים את החלוקה הפנימית בדירה לרצונם ונוחיותם. הקבלנים בדר"כ יאמרו לכם כי דברים אלה יסגרו לאחר חתימת החוזה, זאת מאחר ועל כל תוספת או שינוי הם ירצו תשלום, ובדר"כ כזה שהוא הרבה מעבר למחיר השוק, מאחר וכל שינוי כזה צריך שייעשה בידיהם. לכן בטרם החתימה על החוזה, תכניסו את מלוא השינויים לחוזה (עד כמה שניתן) ותדאגו שיירשם שמחיר הדירה כולל שינויים אלו. בנוסף במידה ותרצו בעתיד שינויים נוספים או שאתם שוקלים כאלה, תבדקו מראש עם הקבלן כמה יעלה לבצע שינויים אלו ושיכניס לחוזה את המחיר בכתב.